Noticias

10 leyes que todos los propietarios deben saber

  1. Finanzas personales
  2. Bienes Raíces
  3. Compra de una casa
  4. 10 leyes que todos los propietarios deben saber

Libro Relacionado

Kit Legal del Propietario para tontos

Por Robert S. Griswold, Laurence Harmon

Docenas de leyes federales, estatales y locales rigen la industria de alquiler residencial y la relación propietario-residente. Todas estas leyes son importantes. Lo siguiente llama su atención sobre diez leyes importantes para que usted las conozca y las siga cuando sea propietario.

La Ley de Equidad de Vivienda

La Ley de Vivienda Justa le prohíbe discriminar a los solicitantes o residentes en base a cualquiera de las siete clases protegidas:

  • Carrera
  • Color
  • Sexo
  • Origen nacional
  • Religión
  • Minusvalía
  • Situación familiar

La Ley de Equidad de Vivienda establece solamente las protecciones mínimas. Los estados y las localidades pueden establecer clases protegidas adicionales, como la fuente de ingresos, ya sea que los ingresos de una persona provengan de un trabajo, pensión alimenticia, manutención infantil, desempleo, asistencia social, pagos por discapacidad, etc.

La Ley de Informes de Crédito Justos

De acuerdo con la Ley de Informes de Crédito Justos (Fair Credit Reporting Act, FCRA), usted puede utilizar los informes de crédito para evaluar las solicitudes de alquiler. Sin embargo, si usted le niega la vivienda a un solicitante basándose en la información contenida en el informe de crédito, debe proporcionarle al solicitante un aviso de acción adversa que incluya la siguiente información:

  • El nombre, la dirección y el número de teléfono de la agencia de informes de crédito (CRA) que proporcionó el informe de crédito, incluyendo un número de teléfono gratuito para las CRA que mantienen archivos en todo el país.
  • Una declaración de que la CRA que proporcionó el informe no tomó la decisión de tomar la acción adversa y no puede dar las razones específicas para ello.
  • Un aviso del derecho del solicitante de disputar la exactitud o integridad de cualquier información proporcionada en el informe de crédito, y el derecho del solicitante de recibir un informe gratuito de la CRA si lo solicita dentro de 60 días.

La FCRA también entra en juego si usted desea reportar el impago de la renta a una o más CRAs. Si usted reporta a un residente por falta de pago de renta y el residente cura la deuda, usted está legalmente obligado a actualizar el reporte de crédito del residente para indicar que la deuda ha sido curada.

La garantía implícita de habitabilidad

La garantía implícita de habitabilidad requiere que los propietarios proporcionen a los residentes un espacio habitable apto para la ocupación humana. Para ser habitable, el espacio vital debe tener calefacción cuando hace frío, agua corriente, una cantidad suficiente de agua caliente, tuberías y electricidad que funcionen correctamente, y así sucesivamente. Los propietarios también deben mantener limpios los edificios y terrenos sanitarios – libres de escombros, suciedad, basura, desperdicios, roedores y bichos.

Si una unidad de alquiler es inhabitable, los residentes tienen el derecho de retener el alquiler hasta que se hagan las reparaciones necesarias o, en situaciones más graves, terminar el contrato.

Aunque sus residentes son responsables de reparar cualquier cosa que ellos o sus invitados rompan, usted debe realizar las reparaciones necesarias para mantener las condiciones de vida adecuadas y habitables, y usted debe completar las reparaciones en un período de tiempo razonable.

El pacto mutuo del goce silencioso

Implícito en cada contrato de alquiler está el pacto mutuo de disfrute tranquilo, que otorga a todos los residentes el derecho al uso y disfrute sin interrupciones de la propiedad de alquiler. Este pacto se aplica a usted, como propietario, de dos maneras:

  • No se te permite entrar en la unidad de un residente cuando quieras. Usted puede entrar en una emergencia que amenace la vida o la propiedad, cuando usted lo pida y el residente le dé permiso, y para realizar las inspecciones o reparaciones necesarias o mostrar la unidad a posibles inquilinos o compradores (sólo después de darle suficiente aviso al residente).
  • Usted necesita investigar razonablemente las quejas y potencialmente tomar medidas contra cualquier residente que esté molestando a sus vecinos.

Las reglas de depósito de seguridad de su estado

Cada estado tiene un estatuto de depósito de seguridad que típicamente especifica lo siguiente:

  • Cómo se va a mantener el depósito de seguridad, por lo general en una cuenta que devenga intereses en un banco del estado.
  • Para qué se puede usar el depósito de garantía – generalmente para cubrir el alquiler no pagado, daños más allá del uso y desgaste normal, y limpieza para hacer la unidad tan limpia como estaba cuando el residente se mudó y a veces para reparar o reemplazar la propiedad personal del propietario en la unidad si ese uso se menciona en el contrato de arrendamiento.
  • Cuando la parte no utilizada del depósito de seguridad debe ser devuelta al residente
  • Que el propietario proporcione una factura detallada de cualquier dinero deducido del depósito de seguridad

Las disputas sobre los depósitos de seguridad son comunes y con frecuencia llevan al residente a tomar acción legal contra el propietario. Para protegerse, cumpla con la ley de su estado y tome las siguientes precauciones como buenas prácticas comerciales, aunque no lo exija la ley aplicable:

  • Tener una cuenta separada que devenga intereses para mantener los depósitos de seguridad.
  • Complete una lista de verificación de entrada y salida para documentar la condición de la propiedad al principio y al final de la estadía del residente.
  • Tomar fotos o video de la propiedad para crear un registro visual de la condición de la propiedad al principio y al final de la estadía del residente.
  • Guarde los recibos de todas las reparaciones y limpiezas necesarias para preparar la unidad para el siguiente residente, aunque se le permita cobrar al residente sólo por los daños más allá del desgaste normal, y la limpieza para hacer que la unidad esté tan limpia como estaba cuando el residente se mudó.
  • Devuelva la parte no utilizada del depósito de seguridad al residente tan pronto como sea posible, según lo requiera la ley estatal.
  • Junto con la parte no utilizada del depósito de seguridad, incluya una lista detallada de todos los costos deducidos del depósito de seguridad.

La Ley de Reducción del Peligro de la Pintura a base de Plomo en las Residencias

La Ley de Reducción de Peligros de la Pintura a base de Plomo en las Residencias, en parte, requiere que los propietarios informen a los residentes de los peligros que plantea la pintura a base de plomo. Si su propiedad de alquiler fue construida antes de 1978 (el año en que la EPA prohibió la pintura a base de plomo), la ley le exige que haga lo siguiente:

  • Revelar todos los peligros conocidos de la pintura a base de plomo y de la pintura a base de plomo y cualquier informe disponible sobre el plomo en la propiedad.
  • Entregue a los inquilinos los folletos de la EPA «Proteja a su familia del plomo en su hogar» y «La guía certificada para renovar correctamente».
  • Incluir cierto lenguaje de advertencia en el contrato de arrendamiento, así como declaraciones firmadas de todas las partes que verifiquen que se han cumplido todos los requisitos.
  • Conserve los reconocimientos firmados durante tres años, como prueba de cumplimiento.

Las viviendas que están exentas de esta regla incluyen las siguientes:

  • Unidades que no tienen dormitorios, como lofts, eficiencias y apartamentos-estudios.
  • Alquileres a corto plazo de menos de 100 días
  • Viviendas designadas para ancianos o discapacitados, a menos que vivan o se espere que vivan allí niños.
  • Propiedad que ha sido inspeccionada por un inspector certificado y que ha sido encontrada libre de pintura a base de plomo

Revelaciones requeridas por el estado

Además de la divulgación federal de la pintura a base de plomo, muchos estados exigen que los propietarios divulguen uno o más de los siguientes datos:

  • Peligros ambientales, incluyendo el control periódico de plagas y tratamientos herbicidas, moho tóxico, asbesto, gas radón, infestación de chinches de cama y contaminación por metanfetamina.
  • Inundaciones recientes o ubicación en una zona inundada
  • Políticas y procedimientos de depósito de seguridad
  • Tarifas no reembolsables, como una tarifa para mascotas, cuando tales tarifas están permitidas.
  • Ubicación de los detectores de humo y requisitos de mantenimiento
  • Ordenanza militar cercana, como una base del ejército de los EE.UU.
  • Política de fumadores
  • Nombre del propietario o administrador de la propiedad e información de contacto
  • Cualquier acuerdo de servicios públicos compartidos

La Ley de Arrendadores e Inquilinos de su estado

Casi todos los estados tienen una versión de la Ley del Propietario y el Inquilino, que define los derechos y obligaciones del propietario y el inquilino (también conocido como el residente), recursos legales por incumplimiento de contrato, posibles defensas contra acciones legales, y mucho más. Para encontrar la ley de propietario e inquilino de su estado, busque en la web el nombre de su estado seguido de «ley de propietario e inquilino» y haga clic en uno de los enlaces que parezca prometedor. Si eso no funciona, busque en el sitio web oficial de su estado y busque específicamente en ese sitio algo como «arrendador inquilino» o «leyes de alquiler residencial».

Normas y procedimientos de desalojo

Si necesita desalojar a un residente, cortar la electricidad, el gas y el agua de la unidad para obligar al residente a salir es ilegal. Usted debe seguir las reglas y procedimientos de desalojo de su estado, los cuales típicamente requieren que usted realice los siguientes pasos:

  1. Revise la ley del propietario e inquilino de su estado para averiguar si usted tiene bases legales para desalojar al residente.
  2. Déle al residente un aviso razonable de su intención de presentar una solicitud de desalojo, incluyendo la razón por la que tiene la intención de hacerlo y, si así lo requiere la ley estatal, el tiempo que el residente tiene para tratar los asuntos.
  3. Espere hasta la mañana siguiente a la fecha límite especificada en su aviso y luego solicite una audiencia de desalojo en la corte de su condado.
  4. Asumiendo que usted prevalezca en la corte, espere hasta el día después de la fecha límite de la corte para que el residente se mude, y si el residente no se ha mudado todavía, llame al sheriff para desalojar al residente.

El no seguir el proceso de desalojo de su estado podría resultar en la pérdida de su caso. El residente puede terminar viviendo en la propiedad por algún tiempo, quizás sin pagar alquiler. Además, el residente puede presentar un reclamo legal en su contra ante un tribunal civil y obligarlo a pagar daños y perjuicios, honorarios legales y multas.

Mitigación de daños

Cuando un residente incumple un contrato de arrendamiento, por ejemplo, al mudarse por tres meses a un contrato de arrendamiento de un año, el residente está obligado por el contrato a seguir pagando el alquiler. Sin embargo, no puede permitir que la unidad permanezca vacía durante nueve meses. Usted está legalmente obligado a tomar medidas para mitigar (disminuir) las pérdidas del residente. En este ejemplo, las formas de mitigar los daños incluyen:

  • Aceptando un reemplazo, el residente recomendado para alquilar la unidad por los meses restantes del contrato de arrendamiento, asumiendo que el reemplazo recomendado califica.
  • Publicidad de la unidad para encontrar un nuevo residente, selección de solicitantes, presentación de la unidad a los solicitantes cualificados, etc.

Reúna evidencia de sus intentos de volver a alquilar la propiedad, tales como anuncios, registros de los solicitantes que seleccionó y las fechas en las que mostró la propiedad a los solicitantes calificados.

Join The Discussion